ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資
インカムゲインとキャピタルゲイン
インカムゲインとキャピタルゲインについて紹介します。
現物不動産投資とは、マンションやアパート、オフィスビルの１棟全てや、１室を購入して賃貸し、賃料収入を得ることや、購入した不動産物件の値上がりで利益を得ることが目的です。現物不動産投資は、バブル崩壊前までは、土地の値上りが大きく期待できたこともあり、キャピタルゲインを得ること、もしくは相続税や、所得税の節税を目的として行なわれてきました。しかし、最近では土地の価格の下落によって、株や債権などと比べて相対的に高い投資利回りが得られるようになったことによりインカム・ゲインを得ることを目的とする傾向があります。
小口化不動産投資とは、投資額を小額にして複数の投資家が共有持分権を持つことにより投資する方法です。個人ではなかなか投資が難しい億単位の高額な物件などへの投資が可能になります。一般的な「匿名組合型」の場合、事業者である不動産会社などが主体となるので、投資家は所有権を持つことがないので、投資対象物件の管理などを行なう必要がありません。投資家は投資対象の不動産物件からの収益を基本にして投資した金額に応じた分配金を受け取る形になります。小口化不動産投資の場合、投資額が小さいため複数の物件に対して投資することができるので、リスクを分散することができます。
証券化不動産投資とは、不動産などを担保にした証券などを発行することにより、小額で投資する方法です。現物不動産投資や小口化不動産投資に比べると流動性が高いという特徴があり、代表的なものにJ−REIT（不動産投資信託）があります。J−REITは、不動産への投資や運用などを目的とする投資法人が投資家から資金を集め、投資家には株券（投資証券）を発行します。この投資証券は不動産投資信託市場で株式と同じように売買することができます。J−REITによる収益は、株式に比べると安定性があり、分配金は法人税が免除されるかわりに、配当できる利益の90％以上を投資主に配当することが義務づけられており、株式の配当と比較すると高い分配金が期待できます。しかし、保有している不動産物件の外部の環境の変化、保有資産の入れ替えなどによって運用成果は変わってきます。